Hace unos días se armó un lindo debate en Twitter a partir de una pregunta de Soledad Balayan sobre cuál es el valor intrínseco de una propiedad. El interés en el tema nos motivó a profundizarlo con el siguiente análisis para entender en qué situación nos encontramos con los precios actuales y qué oportunidades se nos presentan hoy en día.

En una encuesta que realizamos en los últimos días sobre qué determina el valor de una propiedad, encontramos que lo más mencionado fue el "precio que me permita una rentabilidad de X%". Es cierto, de esta forma es como evaluamos el precio de acciones, los instrumentos de deuda e incluso un negocio en la "economía real", donde la rentabilidad esperada -para identificar si es una buena inversión o no- va a depender del riesgo que tenga asociado el instrumento en cuestión.

Ahora bien, ¿cómo se calcula la rentabilidad de un departamento? Si entendemos la rentabilidad como la división de los ingresos por la inversión realizada, en el caso de una propiedad podríamos pensarla como la suma de los pagos por alquiler que puedo obtener en un año por el valor de mercado de la propiedad.

Para fines prácticos, usemos el caso de Ana que está evaluando comprar un departamento de dos ambientes en Belgrano para poner en alquiler. Tiene un total de 130.000 dólares para invertir.

Como conoce el concepto de rentabilidad aplicada al mercado inmobiliario, lo primero que hizo fue entender qué tipo de propiedad podría comprar con esa cantidad de plata. Luego de analizar la oferta en los portales inmobiliarios, leer reportes de mercado y asesorarse con profesionales del sector llegó a la concusión de que podría comprar un departamento de unos 45 metros cuadrados y una antigüedad entre 5 y 10 años (según el último informe de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en belgrano es 3.190 USD.)

Una vez identificada qué tipo de inversión podía hacer, Ana recurrió nuevamente a los portales para entender cuánto se está pagando de alquiler promedio por un departamento de esas características. Así encontró que una propiedad de esas características se puede alquilar hasta a 25.000$ por mes y podría hacer un aumento semestral de 22% (10% por arriba del valor promedio del barrio según Zonaprop).

Si consiguiera poner en alquiler a esos valores, los ingresos que obtendría en un año serían 333.000$, lo que equivaldría a aproximadamente 2.800 USD (se tomó la cotización del dólar blue para este ejercicio porque es el precio que Ana tendría que pagar si quisiera comprar los dólares; si lo hiciéramos al dólar oficial, sería 4.750 USD y al dólar solidario 3.700 USD, aproximadamente).

Al evaluar la potencial inversión (dividir los ingresos brutos por la inversión realizada) se encontró con que la rentabilidad bruta que podría esperar es de 2.0% (3.4% y 2.6% para los otros casos). Y es importante entender que es rentabilidad bruta, porque no se tienen en cuenta -con el objetivo de simplificar el artículo- los gastos de mantenimiento, administración del alquiler, comisión inmobiliaria e impuestos, ni una potencial devaluación a lo largo del año. Para analizarlo con más detalle recomendamos usar este modelo financiero.

Si bien en estos momentos es difícil discernir cuándo una inversión es "buena o mala", al analizarlo con valores históricos vemos que la rentabilidad esperada está muy por debajo de lo que fue en los últimos años.

¿Qué tendría que pasar para que la rentabilidad de un alquiler vuelva a sus valores históricos?

Al revisar el cálculo anterior vemos que para obtener una rentabilidad mayor hay dos posibilidades:

  • La primera es que aumenten los alquileres. Pero para que esto ocurra hay muy poco margen hoy en día porque el bolsillo de las personas se vio muy afectado durante los últimos años y la pandemia profundizó esta situación.
  • La segunda es que el valor de las propiedades baje. Es una tendencia que ya observamos desde el último trimestre del 2018, pero que aún falta consolidarse como tal.

Si estuviéramos en la situación de Ana hoy, ¿qué podríamos hacer?

Lo interesante del mercado inmobiliario -y uno de los motivos por el que nos apasiona- es que siempre existen oportunidades. Solo hay que saber buscarlas y asesorarse de la mejor manera.

Una opción cada vez más seductora, donde gran parte de nuestros clientes en Mudafy están alocando su capital, es la posibilidad de invertir en un desarrollo inmobiliario. En un escenario conservador, una propiedad "de pozo" puede generar una rentabilidad del 8% anual (4 veces mayor a la mencionada en el ejemplo anterior).

De todas formas, es importante considerar que este es un tipo de inversión diferente a un alquiler. No garantiza un flujo de capital mes a mes, sino que la rentabilidad se obtiene de la diferencia entre el precio de venta y precio de compra. Por este motivo, siempre es recomendable consultar con un asesor de inversiones inmobiliarias para conocer las oportunidades disponibles y tomar la mejor decisión.