Entre Febrero 2017 y Marzo 2018, gran cantidad de personas han logrado cumplir el sueño de tener una casa propia al aprovechar el boom de los créditos hipotecarios. Este auge fue impulsado por la aparición de las UVAs, una unidad de valor introducida en el año 2016. Con las recientes inestabilidades que ha sufrido el país en el plano macroeconómico, aquellos que se han endeudado por más de 30 años hoy se preguntan ¿cómo se ven afectados? ¿Han salido como perdedores o ganadores de esta situación, poco más que impensada?

Repasemos qué es una UVA:


La UVA, acrónimo de Unidad de Valor Adquisitivo, como bien dice el nombre es una unidad de valor introducida por el gobierno de Cambiemos en Abril de 2016 con los objetivos de:

  • Hacer más accesibles las líneas de financiamiento hipotecaria. En ese entonces las condiciones para calificar eran muy restrictivas haciéndolo inalcanzable para la clase media.
  • Aumentar el porcentaje de propietarios, que se encontraba por debajo otros países de la región.


La inserción de la UVA, buscó replicar el éxito que nuestro país vecino Chile tuvo al introducir hace más de 50 años la Unidad de Fomento (UF)

  • Hoy la unidad en las propiedades están nominadas en UF, no Dólares ni Pesos Chilenos.
  • El uso de la UF se extendió a todo tipo de préstamos bancarios, contratos y en algunos casos hasta honorarios.

¿Cuánto vale una UVA y cómo se actualiza?


Al ser una unidad de valor indexada su valor depende de cómo evolucionan determinadas variables y se modifica con determinada frecuencia. En el caso de la UVA, se actualiza de forma diaria por CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia). El CER es publicado por el Banco Central de la Nación y busca reflejar la variación diaria del índice de precios al consumidor publicado por el INDEC. En definitiva, la UVA se ajusta por inflación todos los días.

Entonces, la inestabilidad económica de los últimos 6 meses ¿qué impacto tuvo en aquellas personas que tomaron un préstamo que ajusta por inflación?

Para analizar la situación usemos el ejemplo de Héctor , quien en Enero del 2017 cambió su alquiler por un crédito donde:

  • Le otorgaron 1.272.000 $, el equivalente a c. 80.000 USD con lo que se compró un modesto 2 ambientes en el barrio de Saavedra.
  • Su cuota inicial era del mismo valor 5.353 $ y digo “era” porque en realidad lo que él está pagando en las cuotas son UVAs.
  • El crédito tiene una duración de 30 años y una tasa del 3.5%.

En Enero del 2017, Héctor pagó 5.353 $ su cuota de 305 UVAs porque la UVA tenía un valor de 17,5 $ en aquel momento.

Si analizamos la evolución del precio de la UVA, desde aquel entonces vemos que ha aumentado un 65% desde el otorgamiento del crédito.

¿Qué implica esto para Héctor?

Hoy en día, al tener que devolver la cuota de 305 UVAs Héctor va a tener que pagar c. 8.845 $. Un monto significativamente mayor a aquella cuota inicial. Si su sueldo hubiera sido ajustado en línea con lo que ajustó la UVA, no habría problema porque en términos relativos Héctor estaría destinando la misma proporción de sueldo al repago del crédito. Pero:

Todo lo dicho hasta ahora analiza desde el punto de vista del flujo de Fondos de Héctor, el cual se ve perjudicado al tener sus ingresos nominados en pesos y su deuda en UVAs, una unidad que ajusta con la inflación. Pero qué pasa si analizamos su situación desde el punto de vista de stock de activos y deuda.

En Enero 2017, él compró el departamento de 2 ambientes por un total de 100.000 USD (donde usó 80.000 USD del crédito y 20.000 USD de sus ahorros). Pero como veníamos viendo, su deuda no equivalía a 80.000 USD, sino a  72,685 UVAs.  Como analizamos antes, vimos que el precio de la UVA en pesos se incrementó un 65% desde Enero 2017 a Octubre 2018. Pero, si analizamos su valor en dólares resulta muy interesante:

El valor de la UVA pasa de 1.1 USD en Enero 2017 a 0.8 USD a finales de Octubre 2018. Producto que la devaluación del peso, en el período analizado ronda el 85%.

¿Qué implica esto para Héctor?

Por un lado tiene un activo, su departamento, el cual está valuado en dólares y su valor hasta ahora, no se vio impactado de forma negativa por los shocks macroeconómicos que vivimos en los últimos 6 meses. Es más, posiblemente se haya apreciado por el aumento generalizado del precio del m2 que hubo en CABA, a partir de un importante aumento en la demanda (producto de los créditos hipotecarios UVA).

Por el otro, el saldo de su deuda nominada en UVAs, si la miramos en dólares hoy es un 27% menor. Lo que podría dejar a Héctor como ganador, porque:

  • En dólares, el departamento le terminará saliendo más barato que lo que él originalmente comenzó a pagar.
  • Si su préstamo se lo permitiera, podría vender la propiedad, repagar el crédito y hacerse de la diferencia generada por:

Aumento del valor de la propiedad por el incremento de la demanda.
    Desfasaje entre la devaluación e inflación.

En conclusión, no hay una sóla respuesta para entender si los tomadores de créditos UVA son ganadores o perdedores. Esto dependerá principalmente de las condiciones en las cuales haya tomado el crédito cada persona. Aquellos que hayan tomado un crédito donde la cuota inicial estaba muy cerca del límite del 33% de su sueldo posiblemente hoy se vean en una situación de compromiso frente a la proporción de sueldo que hoy les demanda su cuota. Mientras que aquellos que puedan contar con un ajuste cercano a la inflación este pudo haber sido el negocio de su vida.

Es aquí que se disparan algunas preguntas muy interesantes sobre cómo se comportará el mercado inmobiliario los próximos meses, ¿Veremos un aumento en la oferta de departamentos 2 y 3 ambientes? ¿Al no contar con una demanda firme, esto causará un desplome de los precios? ¿Habrá un aumento significante en la demanda de alquileres, los cuales fueron los más perjudicados por la devaluación?

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