A la hora de comprar y vender una propiedad, el foco está puesto en un principio en el precio del inmueble y muchas veces se pasan por alto los costos asociados a la transacción. El conjunto de los costos asociados al sumarlos se vuelve un monto significativo, y hasta puede volver inalcanzable aquella propiedad en la cual uno ya se imaginaba decorando.

¿Qué otros costos están involucrados?

  • Honorarios del escribano encargado de llevar adelante el contrato de compra venta.
  • Comisión inmobiliaria.
  • Impuestos asociados a la operación.

Honorarios del Escribano

La principal función del escribano durante la operación de compra venta es la asistencia y asesoramiento a las partes en cuanto al aspecto legal de la operación. Entre las funciones principales, es el encargado de:

Previo a la concreción del acto:

  • Estudiar el título de propiedad y sus antecedentes para determinar si la propiedad se encuentra en apta para ser comprada.
  • Analizar los estados de deuda del inmueble en relación a impuestos, servicios y expensas comunes.
  • Verificar que las personas vendedoras se encuentren aptas para vender la propiedad.

Durante y post:

  • Redactar la nueva escritura donde se deja constancia del acto de compra-venta.
  • Ejercer como agente de retención si aplicara (deuda de impuestos, servicios, etc).
  • Inscribir la escritura en Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Quién se hace cargo de este costo?

El escribano que interviene suele ser designado por la parte compradora y es quien termina abonando sus honorarios (tradicionalmente estipulados en 2% + IVA).

En cuanto a los gastos y la tramitación previa, se estila que sean divididos de la siguiente manera:

  • Parte compradora: Tasa de inscripción, fichas registrales, sellos matriz y testimonios (c. 0.5% del valor de escritura).
  • Parte vendedora:  reposición y diligenciamiento de certificados, liberación de los mismos, estudio de títulos, gastos de inscripción, aportes notariales y folios (c. 1%* del valor de escrituración).

En las propiedades de mayor valor (superior a 400.000 USD) porcentaje suele ser menor ya que algunos conceptos son valores fijos y otros tienen topes por lo que no aumentan con el valor de la propiedad.

Comisiones inmobiliarias:

En la práctica, las inmobiliarias son las que realizan todas las acciones para concretar la venta ayudando al vendedor:

  • Tasar la propiedad.
  • Generar el contenido audiovisual para armar las publicaciones.
  • Publicitar el inmueble y llevar acabo el marketing inmobiliario.
  • Mostrar la propiedad a los interesados.

Por estos servicios, los vendedores hasta el momento solían pagar entre un 1% y un 3% (más IVA) del valor de venta del inmueble.

Por otro lado, los compradores solían pagar entre un 3% y un 4% (más IVA) por la tramitación de los certificados de dominio e inhibición, dos certificados que brindan aval para vender la propiedad.

  • Informe de Dominio: Informa quiénes son los titulares de la propiedad y si el inmueble tiene un embargo.
  • Informe de Inhibición: Informa si los titulares de la propiedad tienen o no impedimentos para disponer de ese bien para su venta.

Impuestos asociados a la operación:

Al concretar la operación de compra-venta, se deberán afrontar los pagos a la AFIP y a la agencia recaudatoria de cada Jurisdicción (en el caso de CABA, la AGIP).

Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria o Impuesto a las ganancias

Como ya revisamos en el posteo anterior, dependiendo el año en que haya sido comprada la propiedad el vendedor deberá tributar:

  • Si compró previo al 31/12/2017: Impuesto a la Transferencia inmobiliaria (ITI) -  1.5% del valor de escritura de la propiedad.  
  • Si compró post 1/1/2018: Impuesto a las Ganancias - pagando una alícuota reducida del 15% sobre la ganancia percibida por el acto de compra-venta de ese inmueble.

Impuesto a los sellos

Por otro lado, por la operación se deberá afrontar el impuesto a los sellos, un gasto que totaliza el 3.6% del valor de escritura del inmueble. Según usos y costumbres, este gasto suele ser dividido en partes iguales entre el comprador y vendedor.

Si el comprador no posee otra propiedad, estará exento del pago hasta una suma de 975.000 $ (valor actualizados en 2016). Por debajo de este monto, en caso de ser vivienda única, no corresponde el pago de este impuesto. Por arriba de ese valor se paga el impuesto. Es decir que al monto de escrituración de la propiedad (en pesos) hay que réstale 960.000$ y sobre el saldo se aplica el 3.6% (que abonará 1,8% cada parte).

Los costos asociados pueden llegar hasta el 9% del valor del inmueble

Al analizar en forma detallada los costos que se incurrirían en una operación de compra venta de una propiedad de 100.000 USD (si tomamos en consideración el precio promedio de CABA implicaría una propiedad de no más de 40m2):

  • Del bolsillo del comprador estaría saliendo un 9% más del valor de compra.
  • El vendedor estaría recibiendo un 6% menos del valor al que vendió su propiedad.

Estos números, en una época de crisis donde cada centavo lo vale, no hacen más que despertar una alerta y urgen a encontrar maneras alternativas o complementarias para disminuir los costos asociados a la compra-venta de una propiedad.

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