Poder estimar el valor de una propiedad es una habilidad muy anhelada por nuestros clientes. Cada vez son más quienes nos consultan qué variables se tienen en cuenta, cómo se realiza la matemática para encontrar el valor y de dónde pueden conseguir el valor del m2 del barrio (muchas veces concebido como un valor mágico). Si bien recomendamos fuertemente que para obtener una tasación se asesoren un martillero matriculado (que son quienes cuentan no sólo con la capacidad sino con la experiencia), es importante conocer los conceptos básicos para entender si el inmueble que estoy comprando está en precio y es una oportunidad o cuánto podría obtener de una potencial venta de mi propiedad.

Para tasar un inmueble se puede hacer mediante distintos métodos:

  • Por comparables directos.
  • Según el valor de reposición.
  • Por capitalización de Ingresos.

El método más utilizado hoy en día es el de comparables principalmente por la facilidad de acceso a los datos necesario para su cálculo gracias a los portales inmobiliarios como Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre.

Para realizar una valuación estimada de tu propiedad con este método podés hacerlo siguiendo estos 5 pasos:

1 - Individualizar  la propiedad que se quiere valuar.

Este paso consiste en entender en detalle qué tipo de propiedad es la que queremos conocer su valor. Además de las variables básicas como tipo de propiedad y cantidad de ambientes, debemos incorporar al análisis variables como:

  • Conservación del inmueble: ¿La propiedad ha sido mantenida con el paso de los años? ¿Alguna zona presenta humedad? ¿Se le han hecho arreglos a las cañerías? ¿En qué estado se encuentran los pisos?
  • Estado general del edificio: ¿Ha recibido mantenimiento desde que fue construido? ¿El frente se conserva de forma adecuada?  ¿En qué estado se encuentran las áreas comunes? ¿El consorcio está realizando una buena administración?
  • Calidad Constructiva: ¿Qué tipo de materiales se utilizaron para la construcción de la propiedad? ¿Qué tipo de terminaciones tiene?
  • Disponibilidad de ascensor: Esta es muchas veces una variable no tenida en consideración, pero que resulta clave a la hora de tomar una decisión por los compradores. ¿El edificio tiene un ascensor o más? ¿La única forma de acceder es mediante el uso de la escalera?

2- Identificar propiedades similares que estén publicadas en distintos portales Inmobiliarios

Una vez realizado un buen perfil de la propiedad, es hora de conseguir una muestra de propiedades similares que se encuentren cotizando en el mercado. Para esto, la mejor forma es realizar búsquedas similares en los principales portales inmobiliarios: Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre.

Este paso, aunque no parezca, es el más importante y crítico de toda la valuación. Si en la muestra incorporamos propiedades que difieran en sus características de la propiedad que es de nuestro interés estaremos ingresando ruido al análisis, llegando así a un valor final errado.

3 - Encontrar el valor promedio del m2 de los comparables.

Una vez hallada una muestra significativa de propiedades que estén cotizando en el mercado, tendremos que encontrar un valor que nos sirva para realizar nuestra valuación. Como seguramente no hayan propiedades con exactamente la misma cantidad de metros cuadrados que la nuestra, el valor que utilizaremos será el precio de publicación del metro cuadrado.

Normalmente este tipo de datos no se publica en las fichas de la propiedad, pero se puede calcular muy fácilmente. Consideraciones a tener:

¿La propiedad publicada, tiene cochera?

Si la respuesta fuera afirmativa, al valor de publicación se le deberá sustraer el valor de la cochera. Para eso podemos usar el valor promedio de cocheras en el barrio ya que tienen una menor variabilidad en su precio.

¿La propiedad tiene superficie descubierta o semicubierta?

Si la respuesta fuera afirmativa, deberemos tener algunas consideraciones a la hora de calcular cual es la superficie total computable. Si bien hay muchas escuelas sobre cuál es el coeficiente que se debería utilizar para el cálculo, uno muy utilizado por los profesionales inmobiliarios es:

  • Superficie cubierta: contabilizar 1 metro de superficie cubierta como 1 metro de superficie computable.
  • Superficie semi-cubierta (balcón):  contabilizar 2 metros de superficie semicubierta como 1 metro de superficie computable.
  • Superficie descubierta (Jardín, patio y terraza): contabilizar 4 metros de superficie descubierta como 1 metro de superficie computable.

Una vez respondidas las preguntas anteriores, la cuenta matemática es muy sencilla:

Valor m2 = (Precio de Publicación - Precio Cochera promedio en el barrio) / Superficie computable Total.

De la misma forma, esta operación se deberá repetir para todas las propiedades de nuestra muestra.

Para facilitar el cálculo, les compartimos esta pequeña calculadora, especialmente hecha para este tipo de operaciones.

Descargar calculadora

Una vez encontrado el valor del m2 de todas las propiedades, deberemos hacer el promedio de aquellos valores para obtener el precio promedio del metro cuadrado de propiedades comparables a la nuestra.

4 - Realizar medición de superficie de la propiedad a valuar.

A esta altura ya sabemos cuál es el valor del m2 de propiedades similares a la nuestra. Es decir, a cuánto podría comercializarse cada metro computable de nuestra propiedad.

El anteúltimo paso para conocer cuánto vale tu propiedad, será realizar una medición de la cantidad de metros que tiene. Esto se puede:

  • Obtener de la escritura de la propiedad.
  • Realizar una medición ambiente por ambiente.

Es importante contabilizar por separado las superficies cubiertas, semi-cubiertas  y descubiertas ya que se utilizará el mismo criterio que en el punto anterior.

5 - Determinar el valor de tu propiedad.  

Ahora que ya tenemos el valor promedio del metro cuadrado de propiedades comparables a la nuestra y la cantidad de metros computables que tiene nuestra propiedad, sólo restará realizar la multiplicación entre ambos valores. De esta forma, obtendremos una primera aproximación sobre cuánto puede llegar a valer nuestra propiedad.

Es importante tener en cuenta que esto es sólo un valor estimado. Siempre es recomendable contactar a un martillero matriculado para que te asesore en esta tarea tan importante ya que el proceso antes detallado no tiene en cuenta variables cualitativas como:

  • Distribución del inmueble.
  • Iluminación y ventilación.  
  • Ruidos y posibles molestias.
  • Datos históricos del mercado.

En caso que quisieran de querer realizar una valuación asesorada por un profesional inmobiliario, podés hacerlo acá.