El momento de firmar un contrato de alquiler suele estar rodeado de preguntas incómodas, tanto del lado del propietario como del futuro inquilino: ¿cuánto dura el contrato?, ¿qué pasa si se decide terminar antes?, ¿qué implica ser garante?, ¿quién se hace cargo de cada gasto?, ¿cómo se calculan los aumentos? Y muchas más que seguro ya pensaste, porque la lista puede ser infinita.

Por eso nos pareció una buena idea escribir sobre el tema. Nos preguntamos cuáles son las cinco dudas más habituales y pasamos en limpio las respuestas para evitar problemas y malos entendidos en un momento tan importante. ¡Esperamos que te sirva!

1- ¿Por cuánto tiempo se puede alquilar una propiedad?

El Código Civil y Comercial de la Nación establece mínimos y máximos de duración para los contratos de alquiler según el uso que se le dé a la propiedad.

Para vivir (uso habitacional): entre 2 y 20 años.
Para usarla de oficina, consultorio u otros: entre 2 y 50 años.

¿Hay excepciones? Sí, los plazos mínimos no aplican en estos casos:
- sedes de embajadas, consulados y habitaciones para su personal extranjero;
- habitaciones amuebladas con fines turísticos, siempre que no sean por más de tres meses (porque dejan de ser consideradas “turísticas”);
- guarda de cosas;
- o exposiciones en ferias.

2- ¿Qué pasa si el inquilino quiere irse antes?

Si pasaron seis meses del inicio del contrato y se le avisa con anticipación al propietario por un medio verificable como la carta documento, el inquilino puede terminar el alquiler antes de lo que indica el contrato pagando una indemnización variable.

Entre los 6 y 12 meses de contrato: la indemnización que corresponde es el equivalente a un mes y medio de alquiler.

Entre los 12 meses y el fin del contrato: la indemnización baja al precio de un mes de alquiler.

En los casos excepcionales que nombramos en el punto anterior, la indemnización por desocupar la propiedad antes de tiempo es de dos meses de alquiler.

3- ¿A quién le corresponde cada tipo de gastos?

Acá nos referimos al momento de la firma del contrato, no a los gastos durante el plazo de alquiler porque es un tema al que le vamos a dedicar una nota aparte ;)

Entonces, ¿cuáles son los gastos que hay que cubrir en esta instancia? Veamos:

a- Comisión inmobiliaria

Este punto no es igual en todo el país, sino que depende de cada jurisdicción.

En CABA, por ejemplo, la comisión de alquileres habitacionales no se le puede cobrar al inquilino -solo al propietario- y tiene un tope máximo del 4,15% del total del contrato. Esto suele significar un poco más de un mes de alquiler.

A diferencia de los habitacionales, en los alquileres comerciales sí se le puede cobrar comisión inmobiliaria al inquilino. Por usos y costumbres, en estos casos la comisión suele ser de hasta un mes por año de contrato.

b- Certificación de firmas

Este gasto de escribanía lo tienen que pagar tanto el inquilino como el propietario. El inquilino, además, tiene que cubrir el costo de la certificación del garante.

Actualización: desde abril de 2019, el IVC ofrece un servicio de certificación de firmas gratuito para inquilinos que alquilen en CABA por un valor menor a 654 UVAs.

c- Informes ante el Registro de la Propiedad Inmueble

El pedido de estos informes tiene un cargo que se le cobra al inquilino para verificar que no tenga restricciones legales, pero ojo: está prohibido cobrar la gestoría del trámite.

d- Pagos anticipados

El propietario puede cobrarle al inquilino como máximo un mes de alquiler y un mes de depósito en garantía por cada año de contrato, como anticipos al momento de firmar el contrato.

El depósito en garantía tiene que ser devuelto 15 días después de haber terminado el contrato, siempre y cuando no haya deudas por servicios pendientes de pago ni se tenga que arreglar la propiedad por mal uso. Este monto no se actualiza por inflación, por eso puede ser una buena práctica fijarlo en dólares.

4- ¿Cómo se calculan los aumentos?

Este suele ser uno de los puntos más conflictivos y el más abierto a negociación entre inquilinos y propietarios. Esto pasa porque no existen procedimientos establecidos por ley para regular este tema.

Según usos y costumbres, los ajustes suelen fijarse cada seis meses en base a proyecciones de inflación. Una manera transparente para ambas partes de acordar los porcentajes de aumento es que se rijan por la evolución de uno o el promedio entre dos índices publicados regularmente, como el IPC y el índice de salarios.

5- ¿Qué implica ser garante? ¿Es lo mismo que la garantía?

Es común que los dueños del inmueble pidan que se designe a una tercera persona para que se comprometa a cubrir los pagos mensuales en el caso de que el inquilino no cumpla con lo firmado. A esta persona se la llama garante.

La garantía, en cambio, es el activo que puede ejecutarse en el caso de que tanto el inquilino como el garante falten a las obligaciones de pago (no confundir con el depósito en garantía del que hablamos antes). Tradicionalmente, este activo era un inmueble ubicado en la misma ciudad que la propiedad del alquiler. Hoy en día existen más alternativas ofrecidas por entidades privadas e incluso programas estatales como el de la Ciudad de Buenos Aires.